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Por: Dr. Fabrizio Salem
Se a obra está atrasada de imóvel (apartamento, terreno/loteamento) comprado na planta, você tem direitos:
Vamos explicar.
Abaixo temos o texto mais completo da internet sobre atraso na entrega de imóvel comprado na planta.
Se você tiver direito (ou quiser descobrir), fale agora online por WhatsApp e tire suas dúvidas.
Também calculamos sua idenização.
Nesse texto vamos mostrar que:
Além disso, você verá quais casos de atraso há direito à indenização e qual o valor.
Então vamos começar com a pergunta mais comum:
Para responder a pergunta sobre quanto tempo a construtora pode atrasar a obra, primeiro temos que falar sobre o prazo de entrega.
Não há um prazo máximo previsto em lei para a construtora entregar uma obra.
No entanto, o prazo que ela prometer nos anúncios deve ser cumprido.
Então, o prazo para entrega das chaves do imóvel novo é o que for anunciado pela construtora na venda.
Isso porque, se você tivesse visto que a obra estava prevista para entregar em 7 anos, certamente não teria comprado.
Esse prazo estará previsto no contrato.
Se um prazo diferente estiver previsto no contrato e você tiver o folder, o prazo que vale é o anunciado.
Mas muitas vezes, quando a obra atrasa, a construtora alega que há um prazo de tolerância para entrega da obra.
Como assim?
Sim, é permitido um prazo de tolerância de 180 dias.
Mas há um porém.
Estes 180 dias são corridos e não 180 dias úteis. Muitas construtoras colocam no contrato que o prazo é em dias úteis.
“Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e legível.”
Qualquer cláusula contratual que preveja uma tolerância de atraso de mais de 180 dias corridos é abusiva e inválida.
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. (…)”
Depois, explicaremos o que fazer se algum desses direitos não estiver sendo respeitado.
O condomínio só pode ser cobrado a partir da entrega das chaves, ou seja, quando o comprador tem acesso ao imóvel que comprou.
Muitas construtoras começam a cobrar o condomínio com a expedição do Habite-se, mesmo que a obra esteja atrasada e o comprador ainda não tenha acesso ao imóvel.
Se a construtora atrasa a entrega das chaves e você não tem acesso ao seu imóvel, a construtora não pode passar o condomínio para você.
Muitas construtoras cobram uma taxa pela evolução de obra (saiba mais sobre o que é essa taxa aqui).
Essa taxa é permitida e pode ser cobrada, mas não quando a obra está atrasada (e não está evoluindo).
O Ministério Público Federal ganhou uma ação na Justiça que julgou ilegal e proibiu a cobrança de taxa de evolução de obra em caso de atraso de obra.
Se preferir, assista esse vídeo em que Jorge Oliveira, da imobiliária Primeiro Imóvel, explica de forma simples e em detalhes o que é e como funciona a Taxa de Obra ou os Juros de Obra.
Isso é feito através do congelamento do saldo devedor, pelo atraso na entrega da obra.
Vou explicar:
Em casos de financiamento, é permitido aplicar sobre o valor da parcela um índice anual de reajuste do preço pela inflação, o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que a aplicação do INCC, mesmo em casos de atraso de obra, é válida (Súmula 163 TJSP).
No entanto, também são aplicados encargos contratuais e juros pelo agente financeiro que financia a obra.
Estes o Tribunal entende que podem ser impedidos de aplicar.
Mas, se a obra estiver atrasada, é direito do comprador impedir a aplicação de juros sobre a parcela (pois quem está dando causa à demora e aumento das parcelas ano após ano é a construtora, e o comprador não pode pagar por isto).
A Lei estabelece que quando a obra está atrasada, como a construtora não cumpriu com o prazo do contrato, o comprador pode cancelar o contrato e pedir o dinheiro que pagou 100% de volta.
Ou seja: sem nenhuma multa para o comprador.
Veja aqui a lei: Lei 13.786/18, art. 43-A, § 1º
A construtora deve devolver este dinheiro em uma única parcela (não é obrigado a aceitar descontos ou parcelamentos).
É importante contar antes com uma assessoria jurídica.
No entanto, este direito é opcional, o comprador não é obrigado a desistir do imóvel porque a obra atrasou.
Se optar por desistir, também há um direito a receber indenização, como vamos mostrar no próximo item.
Em todo caso de atraso de obra que superar a tolerância de 180 dias, o comprador tem direito à uma indenização.
Veja:
“Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
A nova Lei do Distrato (Lei 13.786/18), trouxe mudanças sobre a compra de apartamentos na planta, atrasos e desistências.
Para contratos assinados após janeiro de 2019, prevê uma multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel em casos de atraso.
Para contratos assinados antes de janeiro de 2019, a Justiça tem aplicado a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.
A construtora usa diversos motivos para tentar justificar o atraso.
Já adiantamos que eles não são válidos e não são aceitos pela Justiça.
Em alguns casos, a construtora emite um Certificado de Conclusão Parcial de obra, ou seja, certificando que a obra foi parcialmente entregue.
E coloca a culpa pelo atraso na Prefeitura por não emitir algum alvará (como o Habite-se), ou na Companhia de Água por não finalizar a estrutura de água e esgoto, ou na Companhia Elétrica por não ter finalizado a rede elétrica.
No entanto, quando a construtora anuncia a venda de um imóvel, ela deve levar tudo isso em conta quando calcula o prazo para entrega.
Então, mesmo que a Prefeitura tenha atrasado, a culpa ainda é da construtora.
Se anunciasse que levaria 7 anos ninguém compraria.
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Habite-se é uma autorização da Prefeitura que certifica que o imóvel está em condição de ser habitado, ou seja, há segurança da estrutura, água, esgoto, luz, etc.
Se, essa estrutura, não é possível permitir a entrada de moradores no imóvel.
Para tentar burlar isto, a construtora emite ela própria um Habite-se Parcial.
Uma pergunta muito comum que ouvimos é:
Em nossa opinião, não existe.
Só a prefeitura pode emitir esse alvará. E a construtora faz isso sem poderes para afastar o atraso e entregar um imóvel inabitável para o comprador, lavando suas mãos.
Mas isto também não é válido, a obra é considerada sim atrasada e o comprador tem os direitos que mencionamos acima.
Isto porque a construtora poderia, por exemplo, ter primeiramente dado entrada no projeto na Prefeitura e apenas divulgado para comercialização depois de conseguir as autorizações.
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
A lei municipal 14.141/2006 prevê o prazo legal de 15 dias, com a possibilidade de prorrogação por mais 15 dias para que a Prefeitura emita o Habita-se, ou seja, um total de 30 dias.
No entanto, em muitos lugares, como em São Paulo, a Prefeitura tem levado na média mais de 100 dias.
A demora pode ser por conta de divergência entre o projeto apresentado na Prefeitura inicialmente e o final da obra, falhas estruturais, falta de luz, água, ou excesso de projetos imobiliários correndo ao mesmo tempo na Prefeitura.
Muitas vezes as construtoras têm parte da culpa também pois muitas obras foram apressadas e acabaram sendo entregues fora dos padrões exigidos pela lei, por isto o Habite-se não é emitido.
Como falamos, em casos de atraso na entrega da obra superior a 180 dias (prazo de tolerância permitido), o comprador tem direito à alguns tipos de indenização.
Vou explicar melhor cada um.
Lucro cessante quer dizer deixar de ganhar um dinheiro que você poderia ter ganhado por culpa de alguém.
Com o atraso, a construtora deixa de te entregar o imóvel. Nesse período que o imóvel já estaria com você, ele poderia ser alugado, por exemplo. Então você tem um prejuízo potencial.
Essa indenização é calculada a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel comprado.
E qual é o valor?
Depende do tempo de atraso.
Para um atraso de 2 anos, em imóvel de R$ 500.000, a conta é a seguinte:
0,5% ao mês x R$ 500.000 = R$ 2.500 x 24 meses (2 anos) = R$ 60.000
Veja outros exemplos para diferentes valores de imóvel e tempo de atraso:
OBS: o tempo de atraso começa apenas depois dos 180 dias de tolerância.
Esta indenização está prevista na lei: lei 13.786/18, no art. 43-A, parágrafo 2º.
E em casos que o comprador contava com a data de entrega e teve que pagar aluguel de um outro imóvel até a entrega da obra?
Nestes casos, os valores pagos pelo aluguel devem ser reembolsados.
Mas essa indenização não cumula com a dos lucros cessantes (porque para a Justiça, é a mesma coisa – valor pelo uso de um imóvel, próprio ou alugado).
Ou seja, ou você recebe o reembolso do aluguel ou 0,5% por mês de atraso sobre o valor do imóvel.
A indenização por dano moral não é aplicada em todos os casos de atraso.
Em casos de atraso na entrega que a pessoa prova que tinha um planejamento feito com base na entrega prevista do imóvel (casamento marcado, sair do aluguel, chegada de um filho), pode haver indenização por dano moral, que varia entre R$ 5 mil e R$ 15 mil.
Veja este exemplo de julgamento:
Também pode haver dano moral em casos de longo atraso (mais de 3 ou 5 anos).
Como você viu, em casos de atraso de obra superior a 180 dias, o comprador tem direito à vários direitos, incluindo indenização.
O comprador pode solicitar diretamente à construtora o pagamento da indenização.
No entanto, sabemos que isto tem pouco efeito e a maioria das construtoras só paga os direitos do comprador na Justiça.
Nestes casos, o comprador pode entrar com um processo contra a construtora pelo atraso da obra.
Nesta ação serão pedidos todos os direitos do comprador explicados acima:
É importante lembrar que, caso o comprador opte por pedir a indenização na Justiça, não é obrigado a cancelar o contrato, podendo continuar aguardando a entrega.
O Prazo prescricional para entrar com a ação de indenização é de 3 anos a partir do fim dos 180 dias de prorrogação da data de entrega prometida.
Atualmente o processo é 100% digital, o que torna a vida dos clientes muito mais fácil. Não há audiências.
Nosso escritório recebe e analisa os documentos digitalizados por e-mail ou por WhatsApp.
É necessário enviar os detalhes do seu caso, a data de entrega prevista em contrato e quanto tempo já passou dessa data.
Depois de analisado e aprovado o caso, os contratos podem ser assinados por e-mail e por WhatsApp.
Ainda precisa de orientação jurídica?
