A conquista de um imóvel representa a realização de um sonho. Contudo, o que a maioria das pessoas não espera é que, após ter quitado totalmente o seu apartamento, ele pode estar em risco. Essa realidade tem se tornado cada vez mais comum com a crise imobiliária. As construtoras hipotecam alguns ou até mesmo todos os apartamentos de um empreendimento como garantia para conseguir financiamento para a obra. Se a construtora não possuir recursos financeiros para pagar a dívida, o agente financeiro pode pegar para si a garantia: o apartamento quitado pelo proprietário.
Quem possui um apartamento hipotecado, não tem a escritura definitiva do imóvel, tem dificuldades ao vendê-lo, além do risco de perdê-lo a qualquer momento pelo banco. Diante desta situação, a baixa de hipoteca no cartório deve ser feita para proteger o imóvel quitado. De quem é a responsabilidade? De tantas vezes que esse tipo de situação chegou aos tribunais, a Justiça consolidou um entendimento que assegura os direitos do consumidor prejudicado.
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Baixa de hipoteca no cartório
A baixa de hipoteca é a medida mais eficaz para proteger o imóvel hipotecado pela construtora. A solicitação só será válida se feita no cartório. Muitos proprietários, diante da morosidade da construtora, tomam as medidas necessárias para dar a baixa e conseguir a escritura definitiva do seu imóvel. Porém, a jurisprudência brasileira consolidou um entendimento que deve ser seguido em situações semelhantes, na Súmula 308:
“A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes de imóvel’
Ao determinar que a hipoteca firmada entre construtora e banco não tem eficácia ou não incide sobre o consumidor, dizemos que toda a obrigação de solicitar a baixa de hipoteca no cartório, pagamento da taxa e cumprimento dos prazos é da construtora. Somente após a baixa da hipoteca no cartório, que matrícula individualizada do imóvel estará livre de hipoteca e risco de penhora pelo banco. A partir desta medida, o proprietário pode transferir para si o imóvel quitado.
A baixa de hipoteca no cartório deve ser solicitada em até 30 dias após a quitação total do proprietário, conforme a Lei 9.514/1997. Portanto, se os contratos possuírem um prazo maior para a liberação da hipoteca, a cláusula é inválida.
É relativamente comum, nos casos que chegam aos tribunais, as construtoras afastarem as suas obrigações sob alegação de que o proprietário teve conhecimento da hipoteca. Porém, os magistrados têm decidido a favor dos consumidores. Considere o exemplo do juiz que obrigou a construtora a dar a baixa da hipoteca. Diante da alegação da construtora de que o consumidor tinha conhecimento prévio da hipoteca, o magistrado pontua: “a teor do que dispõe a Súmula 308 do STJ e entendimento jurisprudencial, é cediço que o comprador, ao fim do pagamento do preço estipulado do imóvel, tem o direito de receber a outorga da escritura definitiva do bem adquirido e sem qualquer gravame, sendo irrelevante a ciência dos compradores da existência do ônus hipotecário.”
As construtoras podem se negar a cumprir a obrigação de solicitar a baixa de hipoteca no cartório, ou excederem o prazo de 30 dias. Considere o seguinte: a construtora que está em uma crise financeira precisa manter os imóveis hipotecados como garantia, à medida em que precisam do financiamento dos bancos. Porém, a Justiça assegura que a ‘hipoteca firmada entre construtora e banco não tem eficácia perante o proprietário do imóvel’. Com os comprovantes de quitação do imóvel e com o auxílio de um advogado especialista, é possível entrar com uma ação judicial e obrigar a construtora a dar a baixa na hipoteca.
Se o seu imóvel está em risco, envie o seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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