A desistência de compra de um imóvel é uma situação difícil e consequente da crise econômica atual. O consumidor pode rescindir o contrato de compra de imóvel até o momento da entrega das chaves. No entanto, a maior preocupação de quem precisa tomar essa decisão é se irá perder os valores que já pagou à construtora. Confira qual é o entendimento da Justiça sobre a desistência de compra de imóvel – devolução de sinal.
Distrato e rescisão do contrato
Os principais motivos da desistência de compra de imóvel por parte do comprador são: negativa de financiamento pelo banco, dificuldades financeiras ou atraso na entrega da obra. Quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre antes da entrega das chaves, é chamada de distrato imobiliário. Mesmo se existir alguma pendência financeira com a construtora, é direito do consumidor desistir da compra. Esse direito foi consolidado pela Justiça, com base em entendimentos semelhantes sobre o tema, em um enunciado, a Súmula nº1 do Órgão especial:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Ou seja, é direito do consumidor desistir da compra do imóvel até a entrega das chaves. Mas, e quanto à devolução de sinal?
Reembolso do sinal pago
Quando ocorre a desistência de compra do imóvel, a devolução do sinal também é um direito do consumidor consolidado pela Justiça. Porém, esse valor varia de acordo com a circunstância que ocasionou a desistência. Veja o que diz a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
A Súmula trata da devolução dos valores pagos como sinal à construtora em duas situações: quando há ‘culpa da construtora’ e quando o ‘comprador deu causa ao desfazimento’.
Isso significa que quando a desistência é ocasionada por culpa da construtora, como por exemplo, atraso na entrega da obra, o consumidor receberá a devolução de sinal integral de todos os valores pagos. Além da multa paga pela construtora, em 0,5% do valor integral do imóvel, por mês de atraso.
Já quando não há atraso na entrega do apartamento, a construtora pode aplicar multa em forma de retenção de parte do valor pago. Nestes casos, a construtora pode reter uma porcentagem média de 20% nos casos que antecedem a Lei do Distrato (dezembro de 2018).
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Danos morais
Se a desistência de compra do imóvel for motivada por atraso na entrega da obra, além da devolução do sinal pago e multa, é possível exigir indenização por danos morais. Esse direito surge quando o consumidor fez um planejamento com base na entrega do imóvel comprado na planta: casamento marcado, a chegada de um filho ou sair do aluguel, por exemplo. Os tribunais reconhecem a grande frustração e quebra de expectativa e estabelecem o dever da construtora de indenizar.
Considere o caso do distrato que foi motivado pela expectativa frustrada por atraso na entrega do apartamento. Passado o prazo de tolerância de 180 dias, a empresa recorreu da decisão do juiz alegando que o atraso da obra foi motivado por caso fortuito ou força maior. O magistrado considerou o atraso superior a um ano injustificado e atribuiu a responsabilidade da construtora em devolver todos os valores pagos pelo consumidor integralmente, mais 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso e indenização por dano moral fixada em R$ 4 mil.
Lei do Distrato
Com a nova Lei do Distrato, editada em dezembro de 2018, as construtoras podem reter entre 25% (casos normais) e 50% (casos de patrimônio de afetação) dos valores pagos. É importante atentar que essas porcentagens só podem ser descontadas em contratos de compra e venda de imóvel assinados após dezembro de 2018.
Em resumo, sobre a desistência de compra de imóvel – devolução de sinal:
- Contratos assinados antes de dezembro de 2018 têm multa máxima de 20%;
- Contratos assinados depois de dezembro de 2018 têm multa de 25% em caso de cancelamento normal e 50% em caso de patrimônio de afetação;
Quando ocorre a desistência de compra de imóvel, a devolução de sinal pode não ser aceita amigavelmente pelas construtoras. No momento do distrato, podem cobrar multas abusivas e reter porcentagens de 50%, 70% e até 100% do sinal pago pelo comprador. Contudo, é possível reduzir este valor na Justiça.
Desistir da compra de um imóvel é uma situação muito frustrante, mas que exige toda a atenção por parte do consumidor para não aceitar multas abusivas. Quer reduzir uma multa aplicada? Envie o seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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