Não é necessário cancelar o contrato para receber a indenização. Você pode manter o imóvel e receber a indenização pelo atraso. A construtora não pode jamais cancelar o contrato por conta desse pedido de indenização – isso nunca ocorreu.
Comprar um imóvel representa a realização de um sonho. A expectativa para pegar as chaves e entrar no apartamento é grande e, na maioria das vezes, a programação familiar e financeira é feita com base na entrega do apartamento. Todo empreendimento imobiliário possui uma data prevista de entrega, que é divulgada nos folders publicitários e corretores no momento da venda. Mas, e quando a construtora não entrega o imóvel no prazo? Veja quais são os direitos do consumidor.
Construtora não entrega imóvel no prazo
Em alguns contratos de compra e venda, além da data prevista de entrega, é estipulada uma cláusula de tolerância de atraso para entrega do imóvel. Esta cláusula só é considerada válida se a tolerância for de até 180 dias. Este prazo máximo foi determinado pela Súmula 164 do TJ-SP. Súmula é um enunciado que dispõe um entendimento a ser seguido, com base em várias decisões semelhantes sobre o mesmo tema.
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Ou seja, quando a construtora não entrega o imóvel em até 180 dias após a data prometida, há um descumprimento contratual e o comprador tem uma série de direitos.
Argumentos inválidos da construtora
Quando o atraso se configura e excede o prazo de tolerância, a construtora pode ainda argumentar que a obra não está atrasada. Veja quais são as principais alegações e o entendimento da Justiça:
- Caso fortuito ou força maior: não é válido já que o prazo de tolerância de 180 dias já engloba fatores externos que podem influenciar no atraso. É o que diz a Súmula 161 do TJ-SP:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, estraves administrativos. Essas justificativas encerram ‘res inter alios acta’ em relação ao compromissário adquirente”
- Emissão do “Habite-se” ou “Habite-se parcial”: a emissão do Habite-se não é o mesmo que entrega do imóvel, que ocorre somente após a entrega das chaves. Veja a Súmula 160 do TJ-SP:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Quando a construtora não entrega imóvel no prazo: direitos do consumidor
Indenização danos morais
Quando falamos em comprar um imóvel, estamos lidando com sonhos e planejamento. Casamento marcado, a chegada de um filho ou sair do aluguel são situações comuns que envolvem a conquista de um imóvel próprio. Por isso, quando a construtora não entrega o imóvel no prazo, a frustração causada ultrapassa o mero aborrecimento. Assim, quando o consumidor comprova que existia um planejamento levando em conta a data prometida pela construtora, a justiça assegura indenização por danos morais.
Danos materiais
Além da indenização por danos morais, quando a construtora não entrega o imóvel no prazo, a jurisprudência brasileira consolidou o direito ao reembolso do prejuízo financeiro que o comprador do imóvel teve pelo atraso; por exemplo, alguém que continua pagando aluguel em decorrência do atraso. Note a Súmula 162 TJ-SP:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”
A multa no valor de 0,5% do valor integral do imóvel, por mês de atraso faz as vezes do reembolso por lucros cessantes.
O consumidor pode ainda exigir:
-O congelamento do saldo devedor, sem aplicação do INCC (Índica de Correção) sobre as parcelas;
-O não pagamento da taxa de evolução de obra, ainda que esteja prevista em contrato;
-Se desejar rescindir o contrato, o reembolso de todos os valores pagos integralmente;
O que fazer quando a construtora não entrega o imóvel no prazo?
Diante da frustração causada pela construtora que não entrega o imóvel no prazo, o consumidor tem uma série de direitos, que podem ser exigidos nos tribunais por meio de um advogado especialista em direito imobiliário. O profissional analisará as documentações para comprovar o atraso e entrar com uma ação judicial para solicitar as indenizações devidas.
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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